부동산 유치원: 어른살이를 위한 진짜 교양
저자: 하선, 효연
출판: 예문 2019.05.15.
페이지수: 240
가격: 13,050
책소개
이 책은 부동산에 대한 첫걸음을 떼고자 하는 이들에게 친절한 안내자 역할을 한다. 우리나라 가계 자산 중 부동산 비중이 70%를 차지하는 현실에서, 부동산에 대한 이해는 선택이 아닌 필수다. 이 책은 부동산을 단순한 투자 개념이 아닌, 우리의 권리와 기회를 지키기 위한 사회적 교양으로 접근한다. 부동산은 생존을 위한 필수재이자 동시에 투자재로서 양면성을 지니고 있다. 이 두 가지 면을 균형 있게 이해하고 활용하는 것이 중요하며, 이를 통해 내 권리와 기회를 찾는 두 마리 토끼를 동시에 잡아야 한다.
자산을 지키며 권리를 주장하는 방법
하자를 찾는 일이 곧 ’권리분석’이다. 전월세부터 경매와 투자까지, 부동산은 권리분석이 90%이다. 거래 전에는 반드시 해당 부동산의 권리(소유권, 전세권, 저당권, 지상권 및 임차권 등)와 하자를 점검하여 거래의 안전성 여부를 판단해야 한다.
권리분석은 공시된 권리분석과 미공시된 권리분석으로 나뉜다.
• 눈에 보이는 하자: 압류, 가압류, 가등기, 가처분, 저당권, 근저당권, 전세권, 등기된 임차권 등
• 눈에 보이지 않는 하자: 국세와 지방세, 미등기 임차권, 미지급 임금, 미지급 퇴직금 등
등기사항전부증명서 표제부 대지권의 표시란에 기재된 토지 별도등기 유무를 꼭 확인해야 한다. 만약 ‘토지별도등기’가 있다면 토지와 건물의 권리관계가 일치하지 않는 것이다. 별도로 토지등기를 열람 및 발급하여 확인한다. 건물내역에 ‘근린생활시설 및 공동주택’이 기재되어 있는데 저층부 거래 시 ‘근생주택’은 건축법상에는 존재하지 않는 용어이기 때문에 주의해야 한다. 등기사항전부증명서에는 건축물의 용도가 나오지 않는데 공동주택 중에서도 다세대 및 연립주택의 층수가 5층 이상일 경우 집합건축물대장 전유부의 용도란에 ‘근린생활 시설’ 또는 ‘사무소’라고 표기된 경우에도 계약하면 안 된다.
등기사항전부증명서는 권리 관계를 공시하는 역할만 할 뿐, 법적 권리를 보장하는 역할을 하지 않으므로 추가적인 확인이 필요하다. 보이는 하자는 등기사항전부증명서에서 확인할 수 있지만, 보이지 않는 하자는 소유자(임대인)의 협조 없이는 확인하기 어렵다. 예를 들어, 다가구 전세 계약 시 보증금 합계와 선순위 권리를 확인하고, 국세완납증명서와 지방세 완납증명서를 통해 세금 체납 여부에 따라 보이지 않는 하자가 없는지 확인해야 한다.
최대한 자신을 방어하기 위한 거래의 기술
마음에 드는 매물이 있다면 매물의 정확한 가격, 위치, 층수, 평수, 방문 시 해당 매물을 볼 수 있는지 등을 확인한 후 방문하는 것이 중요하다. 또한, 미분양분 임대가 아닌지 확인해야 한다. 부동산 시장이 하락세일 경우 분양자와 법적 분쟁이 일어날 확률이 높으므로 조심해야 한다.
공인중개사를 통해 거래하면 계약서, 중개대상물확인설명서, 업무보증설정서류(공제증서 또는 보증보험증권) 서류를 확인한다. 권리분석을 통하여 임차하고자 하는 주택의 부채비율을 산정하는 능력을 키워야 한다. 예를 들어, 아파트의 경우 금융권 부채와 임차보증금을 합친 금액이 급매 가격보다 낮아야 안전하다. 일반적으로 임차 보증금은 급매 가격의 80% 이하일 때 안전하다. 부동산 사무실에서 급매 가격을 확인하고 급매 물건이 없으면 국토해양부 실거래가를 참고하여 비슷한 규모 물건의 급매가를 확인한다. 은행 대출금액도 체크하여 부채비율을 계산한다. 채권최고액/120~130%가 대출원금이다. 계산식은 (대출금 + 임차보증금) / 급매가격 × 100 = 부채비율로, 부채비율이 낮을수록 안전하다.
실제 권리 관계를 확인하여, 계약서에 기재된 소유주와 등기사항전부증명서상의 소유주가 일치하는지 반드시 확인하고 보증금은 등기부상 기재된 소유주 계좌로 입금해야 한다. 만약 소유자가 신탁사일 경우 반드시 신탁원부를 통해 위탁자(소유자), 수탁자(신탁사), 우선수익자(근저당권자)를 확인해야 한다.
또한, 근저당이 있는 집에 입주할 때는 반드시 말소기준권리에 해당하는 등기접수일, 임차인의 대항력(전입신고+확정일자) 취득 순서를 비교하여 우선순위를 파악한다. 금융권 채권, 다른 임차인들의 보증금 합계, 나의 보증금을 합산하여 시세의 60% 이하로 계산되어야 안전하다.
또한, 국가 체납 세금이 있을 경우 체납처분일(발생일) 등을 고려해야 한다.
전세금반환보증보험에 가입하는 것이 최선의 방법이다. 주택도시보증공사의 경우 개인보증상품으로 ‘전세 보증금반환보증’이 있고 보장 한도액은 수도권 7억 원, 그 외 5억 원 이하다. 서울보증보험이 운영하는 ‘전세금보장신용보험’은 주택의 경우 10억, 아파트의 경우 한도가 없어 액수에 상관없이 가입할 수 있다. 단, 은행 대출을 받았다면 위 두 가지 보험에 가입할 수 없으며, 주택도시보증공사의 ‘전세금안심대출보증’을 이용하여 보증금과 대출금을 모두 보호할 수 있다.
가장 완벽한 부동산 공부법, 경매
경매를 통해 물건을 보는 눈을 기르고 권리를 분석하는 안목을 키워야 한다. 경매를 포함하여 모든 투자 방법은 ‘수단’에 불과하며, 그 ‘본질’은 가치 발견에 있음을 항상 기억해야 한다.
부동산은 법률과 정책으로 이루어진 상품이다. 첫걸음은 부동산 관련 용어들을 외우는데서 시작한다. 어려워 보이지만, 사실 사용되는 단어는 정해져 있다. 민법, 주택임대차보호법 등 법률에 기반한 용어를 숙지하고, 팩트를 체크할 줄 아는 능력이 필요하다. 민법 수업은 최소 3개월 이상 수강하고, 공인중개사 시험의 민법 기출문제를 풀어보는 것이 중요하다. 경매는 절차법이다. 자연스럽게 민사집행법, 특별법(주택임대차, 상가임대차), 세법(지방세인 취득세, 국세인 양도소득세)등도 공부해야 한다. 이런 법률은 상황에 맞는 법조항의 차이를 알고 이해하는 것이 중요하다.
부동산 관련법 중에서는 민법, 민사집행법, 주택임대차보호법, 상가임대차보호법 등이 사법에 해당하며, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 건축법, 도시개발법, 개발 제한구역의 지정 및 관리에 대한 특별조치법, 도시 및 주거환경정비법, 주택법, 산림법, 산지관리법, 농지법 등이 공법이다. 부동산 경매절차는 민사집행법을 준용한다.
그다음에는 권리를 해석하고 위험성을 파악할 수 있어야 한다. 권리분석을 하려면 민법과 특별법의 기본 원리를 이해해야 하며, 쉽게 접근하려면 말소기준권리를 알아야 한다. ‘말소기준권리를 기준으로 보다 빠르면 인수, 늦으면 소멸’한다는 기본원리를 숙지하면 된다. 권리분석은 지뢰 찾기와 같다. 낙찰자에게 인수되는 위험요소가 있는지, 말소되는지 여부를 판단하는 기준을 ‘말소기준권리’라고 한다. 계약을 원하는 주소지의 등기사항 전부증명서를 열람만 할 것이 아니라 발급받아야 한다. 제목란에 ‘제출용’이라는 문구와 2D바코드, 복사방지마크가 있는 등기사항전부증명서를 발급받아 두는 것이 좋다. 근저당권, 가압류 등 소유권 이외에 공시된 모든 권리를 찾아야 한다. 그리고 이를 등기사항전부증명서상 접수날짜와 접수번호가 빠른 순으로 정리한다. 선순위 세입자는 말소기 준리권리보다 빠른 세입자로, 대항력(점입신고+점유)을 갖춘 세입자다. 선순위 세입자 대부분이 배당신고를 하지 않기 때문에 입찰자로서는 보증금액을 확인할 방법이 없다. 현장 확인 시 직접 찾아가서 임차인을 만나 물어보거나, 운 좋게 이 물건을 계약한 공인중개사 사무소에서 들을 수 있겠지만 그럴 확률은 매우 낮다. 위험성과 미래 가능성 중 어느 것을 선택할 것인가는 본인의 투자자 아이덴티티에 따라 달라진다. 아는 만큼 보이고, 보이는 만큼 이용할 수 있다.
필자가 경매를 추천하는 이유는 이론과 현장을 동시에 경험할 수 있기 때문이다. 부동산 거래의 기본인 등기사항전부증명서를 읽고 위험성을 파악할 수 있게 되는 것은 물론, 현장 분석 경험을 통해 집을 보는 안목을 기를 수 있다. 권리분석, 임장, 시세 데이터 구축, 모의 입찰 등 공부 과정을 충분히 거친 후에 실전에 돌입해야 한다.
경매 낙찰가율을 읽으면 시장 흐름이 보인다. 대출이 어려워지고 가계 부채 문제가 부각될수록, 부동산 매매는 줄어들게 된다. 부동산 매매가 활발한 호황기에는 경매 시장 수요 또한 급증한다. 이로 인해 감정가 대비 낙찰가가 높게 나타난다. 이는 경매가 접수된 이후 최소 6개월이 지나 매물이 나오기 때문이다. 접수일로부터 최소 6개월간 경매 법정에서는 매각 준비 절차를 완료한다. 감정평가액은 최소 6개월 전 가격이므로, 낙찰가율이 높게 형성된다. 반대로 부동산 시장이 쇠퇴기일 때는 경매에 참가하는 인원이 적기 때문에 낙찰가율이 낮아지게 된다. 경매 낙찰가율이 높은 지역, 낙찰가격이 높은 지역을 확인하자. 이런 지역은 인기 있는 동네이다. 낙찰된 물건을 확인하고 응찰자가 많이 몰린 물건을 분석하자. 임장(직접 찾아가서 현장을 확인하는 일)을 해보면 응찰자가 몰리는 이유를 알 수 있다. 물건을 많이 봐야 한다. 그러다 보면 자연스럽게 지역 분석, 물건 특성, 낙찰가를 예상할 수 있게 된다.
관심 지역의 현장 확인은 권리분석 다음으로 중요한 것이다. 많은 물건을 찾고, 접해봐야 한다. 주변 ‘시세’ 그중에서도 급매로 나와 있는 비슷한 물건을 확인해야 한다. 경매를 통하여 얻을 수 있는 자산은 각 지역별 시세 정보, 법률지식이다. 시세 데이터 구축은 현장 확인을 통하여 수집해야 한다. 가능하면 토요일에 나가는 것이 좋다. 물건을 보다 보면 급매 가격이 경매가보다 낮은 경우가 있는데 이경우 특히 분별력을 요한다. 오히려 급매보다 더 비싸게 매수하여, 복잡한 절차와 부대비용을 치르게 될 수도 있다. 이런 점은 발로 뛰어 확인해 보아야 알 수 있다. 유료 경매 사이트를 활용한다면 물건별 감정평가서를 잘 활용해야 한다. 기본적인 인근 지가를 확인하는 데 중요한 자료가 된다. 감정평가서 내용 중 최근 거래된 실거래 가격, 최근 감정평가가격, 부동산의 위치와 현황, 위반사항 등 정보를 얻을 수 있다. 모의입찰이란 법원 입찰과 마찬가지로 물건 분석을 하고, 실제와 똑같이 기일입찰표 작성하는 것으로 실전에서 실수를 줄일 수 있는 방법이다.
마지막으로 입찰할 물건을 정할 때는 실거주 인지, 투자를 위한 것인지, 장기보유가 목적인지 혹은 단기보유할 것인지, 임대 후 매각할 것인지 등 목적이 분명해야 한다. 그래야 운영방법을 계획할 수 있다. 또한, 기대수익률과 손절매를 정해두어야 수익을 낼 수 있다. 어떤 투자든 본인만의 투자 공식이 있어야 한다.
가격정보 사이트를 통해 실제 시세를 확인하라
국토교통부 실거래가 공개 시스템 : 여기서 확인할 수 있는 것은 과거 거래 가격이다. 분기별로 실제 거래된 가격이 공시되므로, 부동산 시장이 활발한 경우 활용도가 떨어진다. 과거가격과 현재 가격을 비교하는 정도로 쓰인다. 그러나 요즘처럼 부동산 시장이 위축된 경우라면 과거에 거래된 가격이나 현재 가격이나 실제 큰 차이가 나지 않으므로 시세를 파악하는 데 활용할 수 있다.
KB부동산 리브 온 서비스 : 부동산을 매입할 때 금융(대출)은 매우 중요한 요소다. 금융을 이용하기 위해서는 정부 규제 정책을 바탕으로 한 금융기관의 심사기준에 적합해야 한다. 그 기준에 이용되는 것이 LTV(주택담보인정비율), DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율)이다. 여기에 공시되는 가격은 은행들이 대출해 주는 금액 기준이 된다.
은행은 KB부동산에 공시된 가격에 LTV, 개인 DTI를 적용해 대출 한도금액을 정한다. LTV, DTI가 주택담보대출을 규제하기 위한 제도였다면 , DSR은 가계대출 총량을 규제하는 제도다. 개인의 연간 총소득 대비 모든 대출의 연간원리금 상환액(부채원금+이자원리금)이 차지하는 비율이다.
DTI와 DSR은 대출을 받는 개인의 상환능력을 판단하는 소득규제다. 두 제도 모두 총소득에서 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율은 동일하다. 그러나 연간 원리금 상환액을 산정하는 공식이 달라 연간 원리금 상환액이 다르게 산정되므로 대출받을 수 있는 비율이 다르게 나타난다. DSR의 핵심은 ‘상환능력이 어느 정도에 해당하는가’로 즉 총소득이 높고 소득증빙이 가능한 사람이 유리하다. 반대로 소득증빙이 어려운 자영업자, 전문직과 소득이 낮은 사회초년생은 대출이 힘들어졌다.
10년 후를 바꿀 투자 인사이트
“ 가치가 곧 가격, 단독주택 ”
주택의 가치는 접근성과 편의성에 있다. 당장의 거주 목적으로 무조건 가격이 싼 것을 고를 것이 아니라, 가치가 있는 단독주택을 찾아내야 한다. 서울 시내의 단독주택은 토지의 ‘희소성’이라는 특성이 시간이 흐를수록 강해지므로 투자가치가 높다. 또한, 단독주택은 소규모주택 정비사업의 대상으로 건축규제가 완화되어 행정 절차 간소화, 지자체의 행정지원 오히려 정책적 지원을 받는 대상이다.
하지만 단독주택은 아파트와 달리 가격 환산이 어렵다. 빌라는 주차시설, 편의시설, 건물 관리 등이 취약하기 때문에 선호도가 낮아 아파트와 같이 시세가 형성되지 않아 가격편차가 크게 발생된다. 단독주택의 가치는 기존 주택 철거 후 신축할 수 있는 건축 규모에 따라 달라진다.
따라서 각자의 가치관과 라이프 스타일에 따라 ‘살기 좋은 곳’의 기준을 확립할 필요가 있다. 이것이 우선이다. 미래에 대한 계획을 선행해야 한다. 가족 형태, 생활 여건, 소득 수준 등 가성비가 가장 좋은 곳에 터전을 잡으면 된다.
핵심은 장기적인 도시계획과 인구구조를 이해해야 한다. 신도시는 서울로의 접근성인 광역교통망, 교통 편의시설, 일정규모 이상의 인구가 적정 수준으로 소비하는 상권을 갖춘 자족도시여야 한다. '2030 서울 생활권 계획'은 서울시의 도시기본계획을 구체화한 후속 계획으로, 향후 도시 개발의 근간이 된다. 도시기본계획을 이해하는 과정에서, 투기와 투자를 구분할 수 있는 사람이 될 수 있다. 이를 위해서는 관심 있는 투자처에서 이슈를 찾아내는 것이 중요하다. 부동산 투자에서는 부동성(위치의 고정성), 즉 지역적 요인과 지역 경제를 정확히 파악해야 한다.
이슈를 찾기 위해서는 도시기본계획(장기적인 도시계획), 주변 부동산 시장의 흐름, 광역교통망 계획, 지자체장의 공약 등 다양한 요소를 파악해야 한다. 이를 바탕으로 부동산 투자에 있어 자신만의 투자 원칙을 수립하는 것이 필수적이다. 투자대상 선정 및 권리 분석, 투자대상 지역 현장 확인, 현재 가격과 과거 거래 가격 확인, 수익률 분석 등을 통해 미래 가치를 예측해야 한다.
부동산 투자 시, 취득과 양도에 대한 계획이 중요하다.
부동산은 취득보다 양도 시점이 더 중요하다. 양도소득세가 취득세보다 높기 때문이다. 양도소득세 금액은 보유 기간과 양도 차익에 따라 달라지므로, 이를 정확히 이해하는 것이 실제 수익을 예측하는 데 도움이 된다. 세전 이익과 세후 이익의 차이를 명확히 알고, 이를 바탕으로 투자 계획을 수립해야 한다.
“ 미래를 위한 노후대책, 농지투자 ”
농지연금은 노후대책을 위한 장기 투자로 고려할 수 있다. 농지연금의 혜택을 받기 위해서는 농지법에 따른 일정 조건을 충족해야 한다. 농지는 실제 농사를 목적으로 하는 사람만 소유할 수 있으며, 농지연금의 경우 만 65세 이상이어야 하고, 영농기간이 5년 이상이어야 한다. 또한, 소유한 농지는 농지법상 정의된 농지여야 하며, 그 외에도 여러 조건이 요구된다.
그럼에도 불구하고 농지투자를 미리 권하는 이유는 농지가 경매 시장에서 상대적으로 저렴하게 낙찰되기 때문이다. 현재 농지 경매에서는 낙찰가율이 50% 미만인 경우가 많다. 농지연금의 평가 기준은 두 가지 중 선택할 수 있다. 하나는 <부동산 가격 공시에 관한 법률>에 따른 개별 공시지가의 100%, 다른 하나는 <감정평가 및 감정평가사에 관한 법률>에 따른 감정평가 가격의 90%다. 가입자는 이 중에서 선택하여 연금을 받을 수 있다.
농지연금 사이트에서 예상 연금을 조회하면 종신정액형, 전후후박형, 일시인출형 등의 여러 형태로 결과를 확인할 수 있다. 농지의 공시가격은 토지의 위치와 용도 등을 기준으로 매년 지방자치단체에서 공시하며, 이는 지방세 기준이 되기 때문에 가격이 하락하는 경우는 드물다. 따라서 농지는 노후 대책을 위한 안정적인 장기 투자로 적합할 수 있다.
그러나 농지연금에 가입하려면 농지 취득 시 녹지취득자격증명원을 미리 발급받아야 하고, 취득 후에는 직접 농사를 지어야 한다. 이러한 조건을 모두 충족해야 하므로, 농지투자는 긴 안목에서 신중하게 판단하는 것이 중요하다.
“ 토지와 건물이라는 재화로, 상품 개발 ”
한정된 공간에서 어떻게 부동산이라는 상품을 개발해야 할까? 부동산이 위치한 지점에 가장 잘 맞는 옷을 입히는 것이 바로 기획이다. 공간이 주는 특별함을 고민해 보는 습관을 길러야 한다. 외간과 내부의 공간 구조를 만들고 가장 적합한 용도를 찾는 것이다. 부동산은 상품이다. 상품 기획이 잘되어야 제대로 된 가치가 매겨지고, 그에 걸맞는 가격이 형성된다. 부동산이라는 한정된 재화를 개발하는 데 있어 앞으로 상품 기획력의 중요성은 점점 증대될 것이다.
위험 요소를 미리 파악하고 사업계획을 세우는 것이 성공의 열쇠다.
사업계획서를 작성할 때, 다른 사람들이 작성한 계획서를 참고하는 것이 중요하다. 다양한 사업계획서를 수집하고, 임대사업 규모를 분석한 후, 선행자들이 어떻게 운영했는지 살펴보며 모방을 통해 자신만의 계획서를 작성해 보자. 사업계획서 작성 시, 공간 활용을 우선적으로 고려해야 한다. 사용자들이 실제로 이용할 공간을 설계할 때, 컨셉이 있는 공간을 연출하여 단순히 보편적인 주거 형태를 넘어서는 사용자 맞춤형 공간이 탄생할 수 있다.
부동산 개발의 패러다임이 바뀌고 있다. 과거의 소유 중심에서 공유 경제로, 불도저식 재개발에서 도시 마을 재생으로 변화하는 이 흐름은, 부동산 분야에서도 상상력과 기획력이 더욱 중요한 요소가 되고 있음을 의미한다. 또한, 운영소득에 대한 정확한 계산이 필요하다. 월별, 연도별 현금 흐름을 면밀히 파악해야 한다.
공간의 활용도에 따라 수익성은 달라질 수 있다. 건축법상, 지하층은 용적률 계산에 포함되지 않기 때문에, 공간 활용과 수익성 면에서 유리한 점이 있을 수 있다. 기획에 따라 오늘의 단점이 내일의 장점이 될 수 있음을 염두에 두고, 다양한 가능성을 탐색해야 한다.
부동산 공부의 핵심은 아이덴티티와 경쟁력 발견이다.
부동산 개발을 공부하면서 자신만의 아이덴티티를 찾고, 그것을 기반으로 한 경쟁력을 키우는 것이 중요하다. 무엇이든 좋은 결과를 얻기 위해서는 시간과 노력이라는 대가가 필요하다. 단독주택, 죽은 공간, 버려진 땅 등은 중요한 기회의 대상이 될 수 있다. 공간에 콘텐츠를 입히는 것이 바로 경쟁력을 키우는 길이 될 것이다.
결론
이 책의 전반부에서는 위험에 대비하기 위한 교양을, 후반부에서는 올바른 투자 가치관과 관련된 교양을 이야기한다. 이 두 가지는 떨어져 있지 않다. 부동산에서는 투기가 허용되어서는 안 되고 막연한 기대로 투자하다가는 낭패를 볼 수 있다. 상품에 하자는 없는지 꼼꼼히 볼 줄 알아야 하고, 믿을 만한 물건인지 등 여타 상품을 볼 때처럼 부동산이란 상품을 판단할 수 있어야 한다. 나아가 남들과는 다른 발상과 접근법으로 ‘좋은 상품’을 만들어야 한다. 부동산이라는 상품의 현명한 소비자이자, 훌륭한 공급자가 되어야 한다.
자산을 안전하게 관리하고 미래의 자산 증식 기회를 잡기 위해서는 부동산 지식이 필수적이다. 지금 당장이 아니더라도 나중에 더 정확한 판단을 내릴 수 있도록 미리 안목을 키워놓는 것이 중요하다. 해박한 지식은 하루아침에 얻을 수 없으므로 꾸준히 정보를 수집하고 관심을 가져야만 남들보다 앞서갈 수 있다.
부동산 동향과 정보에 촉각을 세우고, 부동산의 종류와 특성을 잘 이해하는 것이 필요하다. 예를 들어, 아파트는 건설사의 브랜드 가치, 단지 규모, 위치에 따라 가격이 달라지므로 그 변동 추이를 주의 깊게 살펴야 한다. 또한, 아파트 단지별 장단점, 최근 실거래 가격, 시장에 나와 있는 매물의 개수, 접근성, 관리비 등을 파악해야 한다. 무엇보다 매매 가격의 변동 추이가 중요하다.
상품에 대한 확신이 있다면, 분석을 통해 그 결함이 있는지 점검해야 한다. 가격 급등이 예상된다면, 해당 지역의 이슈가 무엇인지 파악하는 것이 중요하다.
경매 투자 시에는 매각 사유, 첫 매각 기일, 주변 시세, 임차인 현황 등을 파악해야 하며, 권리분석을 포함한 다양한 자료를 수집해 위험 요소를 점검하고, 투자 대비 임대수익 및 매각 후 수익률을 조사하여 실물 자산에 대한 평가를 진행한 뒤 인수 계획을 세워야 한다. 현장 확인, 임대 가격 조사, 등기사항전부증명서, 토지이용계획 확인원 발급 등을 통해 공시된 권리관계를 파악하고, 전입 세대 열람을 통해 공시되지 않은 권리관계를 확인하며, 이를 바탕으로 권리분석을 통해 위험 요소를 찾아내야 한다. 이렇게 실물 자산에 대한 정확한 평가 후 인수 계획을 세운다면, 부동산을 통한 수익 창출의 기회를 더욱 잘 포착할 수 있다.
따라서 기본기와 분별력을 갖추고 상품을 분석할 수 있는 안목이 필요하다. 상품에 대한 확신이 있더라도 철저한 분석 없이 결함이 있는지 알 수 없으며, 가격이 급등하려면 그 지역에 가격 상승을 이끌 수 있는 이슈가 존재해야 한다. 지속적으로 정보를 수집하고 시장의 동향을 예의주시하며, 실물 자산에 대한 철저한 분석을 통해 투자 전략을 세운다면, 부동산에서 성공적인 결과를 얻을 수 있을 것이다.
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